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客戶拒絕pos機怎么回答
開發(fā)商收款賬戶不是監(jiān)管賬戶
該怎么辦？
客戶咨詢：1、在某樓盤逾期交付買受人主張違約金賠償案件中，買受人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商用非合同約定的“監(jiān)管賬戶進行收款”，該種涉嫌違規(guī)或違約情形可否構(gòu)成認定開發(fā)商在逾期交付中存在過錯的依據(jù)？
2、某樓盤因逾期交付或辦證超過合同約定的期限，買受人欲主張起訴解除合同退還購房款與賠償違約金案件，買受人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商用于收取定金、首付款賬戶均不是合同約定的“監(jiān)管賬戶”，此類情況可否構(gòu)成買受人起訴解除合同退房的主要理由？
律師答復：
首先，《商品房買賣合同》中一般都會在“付款方式“條款中約定“該商品房的預售資金監(jiān)控銀行為XX銀行某某支行，預售資金監(jiān)管賬戶名稱為XX房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司，賬號為XXX?！边@是標準《商品房買賣合同》模板中必備的條款。
其次，在《商品房買賣合同》中的“預售依據(jù)中會顯示：該商品房已由廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局批準預售，預售許可證號為XXXX”（以廣州為例）。在“預售許可證”左下方會有“預售款專用賬戶”，該賬戶即為開發(fā)商用于收取買受人支付的購房款專科或監(jiān)管賬戶。
再次，法律規(guī)定廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局等部門監(jiān)管開發(fā)商必須用監(jiān)管賬戶收取預售款，其基本邏輯在于現(xiàn)在商品房預售，開發(fā)商必須將收取購房款在政府監(jiān)管之下，用于開銷建設商品房所需建筑材料、人工成本等費用，防止開發(fā)商將預先收取的購房款挪作它用，導致樓盤逾期、爛尾或暴雷的發(fā)生，進而降低群體性案件發(fā)生概率。法律立法宗旨與本意很好，關鍵看執(zhí)行。（詳見下列《法律依據(jù)》）
最后，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商涉嫌用其它賬戶收取買受人支付的定金、購房款等行為，則是否可構(gòu)成買受人主張逾期交房違約金或解除合同的依據(jù)呢？本律師綜合實際操作經(jīng)驗與法律依據(jù)，對此給出三點觀點：
第一、嚴格來說，開發(fā)商涉嫌用其它非監(jiān)管賬戶來收取買受人的購房款行為，其本質(zhì)更應當屬于逃避行政機關的監(jiān)管行為，買受人有權(quán)向有關機關進行反饋，最終有權(quán)機關對此進行監(jiān)管，要求對其進行監(jiān)管、罰款、限期整改等。從該角度來分析，這并非其必然會作為買受人維權(quán)的直接依據(jù)。
第二、從嚴格按照合同約定來說，既然開發(fā)商涉嫌通過非合同約定的監(jiān)管銀行或賬戶收取購房款，嚴重危害到買受人的資金安全，而且實際上在很大程度或直接程度導致了涉案樓盤出現(xiàn)了逾期交付或爛尾的后果，則開發(fā)商已涉嫌違反了合同約定，應當承擔相應的違約責任。
第三、至于開發(fā)商可承擔違約責任是逾期交付違約金還是可直接解除合同，本律師對此有三點意見：
（1）如查實銀行流水或通過手機銀行等查詢得出開發(fā)商用其它非監(jiān)管銀行或賬戶收取購房款，則開發(fā)商違反合同約定無容置疑，則買受人據(jù)此主張開發(fā)商逾期交付違約金依據(jù)就很充足。從過錯責任來說，既然開發(fā)商在收取定金、首付款初已故意規(guī)避政府的監(jiān)管，用其它賬戶收取購房款，將買受人支付購房款挪作他人，導致涉案樓盤逾期交付或爛尾，則開發(fā)商對此有著嚴重主觀故意過錯，開發(fā)商違約責任不可推卸，這點應大概率得到法院支持。
（2）從買受人是否可解除合同角度，本律師認為即使開發(fā)商存在該涉嫌違規(guī)或違約行為，該行為難以達到影響買受人購房合同目的根本無法實現(xiàn)的程度，故如單純以該理由作為唯一論點要求開發(fā)商解除合同，這恐怕難以達到效果。但是，但是，如開發(fā)商逾期交付或逾期辦證確實達到合同約定期限或法律規(guī)定（一般為約定交付期限三個月為法律容忍期限），則再依據(jù)本論點綜合論證開發(fā)商的過錯，最終可從側(cè)面論證合同解除的合法性與合理性，也可論證開發(fā)商對于合同解除具有不可推卸的責任，則在主張解除合同賠償違約金的維度（要求嚴格按照合同約定解除合同承擔10%違約金或雙倍賠償定金）。如證據(jù)充足與論證充分，該點被法院采納概率較高。
（3）通過悖論論證開發(fā)商相互矛盾，從而達到主張違約金或解除合同目的。在某逾期交付解除合同糾紛案件中，買受人起訴要求開發(fā)商解除合同賠償違約金，開發(fā)商代理人當庭拿出《預售許可證》欲證明其具有預售許可資格，合同合法有效。但買受人當即提出，根據(jù)《預售許可證》上載明監(jiān)管賬戶與付款流水憑證可知，開發(fā)商用于收取買受人購房款賬戶并非該監(jiān)管賬戶，正因為開發(fā)商涉嫌通過其它賬戶收取購房款并嚴重危害買受人資金安全，導致涉案樓盤交付一再逾期，最終論證開發(fā)商對逾期交付具有責任，最終達成解除合同目的。采用該思路，將可能使得開發(fā)商陷入兩難境地，如當庭拿不出《預售許可證》，買受人可主張合同無效退房（當然需要其它輔助證據(jù)證實，否則不要隨便提出）；如開發(fā)商當庭拿出《預售許可證》，則買受人可據(jù)此與銀行付款流水等，論證開發(fā)商用其它賬戶違規(guī)或違約收取購房款。所以，如開發(fā)商確實用非監(jiān)管賬戶收取購房款，則其無論可提供或不可提供《預售許可證》，這都可以成為對買受人有利的說辭。
結(jié)語：
1、該類事件的社會背景：因疫情原因等，關于某某樓盤因涉嫌用其它非監(jiān)管賬戶收取購房款導致樓盤逾期、爛尾、暴雷新聞越來越多，這直接原因在于開發(fā)商無充足資金建設工程或支付材料費、人工費引起，但其最本質(zhì)原因很可能在于開發(fā)商一開始已用其它非監(jiān)管賬戶收取購房款，進而將買受人的購房款挪作它用，才導致資金鏈緊張引起逾期或爛尾。
2、在購房初期給購房者的建議：
（1）在簽訂《商品房買賣合同》中，一般都會有約定監(jiān)管賬戶信息，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商用非合同約定的監(jiān)管賬戶收取定金或首付款，則應當提出異議并保留相應證據(jù)，要求開發(fā)商作出合理的解釋，否則可能為以后發(fā)生糾紛埋下隱患。
（2）如有些開發(fā)商玩套路，在《商品房買賣合同》中刪掉監(jiān)管賬戶信息，即合同中沒有約定監(jiān)管賬戶，則買受人可要求看開發(fā)商的《預售許可證》。該證上也有注明“監(jiān)管賬戶”信息，買受人可對比。
（3）如開發(fā)商合同中既沒有約定監(jiān)管賬戶，也沒有預售許可證（合同中一般都會約定預售許可證的編號等信息），則開發(fā)商的預售行為原則上為無效，買受人此時更加不應該付款，此時購房風險很大。
（4）如開發(fā)商有《預售許可證》，但找各種理由推脫或拒絕給買受人查看，買受人可登陸“廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局（簡稱：陽光家緣）”或“佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局、佛山市住房城鄉(xiāng)建設和水利局”等官網(wǎng)進行檢索，一般也可以看到預售許可證與監(jiān)管賬戶等信息。
3、在發(fā)生糾紛后，我們應當如何應對：
（1）首先先收集好證據(jù)，形成完整證據(jù)鏈證明買開發(fā)商已用非監(jiān)管賬戶收取購房款；
（2）自行發(fā)出書面的《告知函》或委托律師發(fā)出《律師函》提出開發(fā)商涉嫌違約或違約事由，并充分告知其法律風險與解決問題的方案；
（3）如開發(fā)商可協(xié)商處理，則以和為貴解決問題；如開發(fā)商拖延時間或拒絕處理，則再啟動法律程序維權(quán)。
法律依據(jù)：《廣東省商品房預售管理條例（2014修正）》
第三十條預售人在商品房項目所在地的銀行設立商品房預售款專用賬戶內(nèi)的款項，在項目竣工之前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。
預售人有多個商品房預售項目的，應當分別設立商品房預售款專用賬戶。
第三十二條預售的商品房所在地的市、縣房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)負責監(jiān)督管理商品房預售款收存和使用。
第三十四條預售人違反本條例第六條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十五條、第十七條、第十八條、第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十七條、第二十八條、第三十條、第三十一條規(guī)定或者預購人違反本條例第二十四條、第三十一條第一款規(guī)定，給對方造成損失的，應當依法承擔賠償責任。涉嫌犯罪的，由司法機關依法處理。
《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于進一步做好商品房交易風險提示的通知》，粵建房函〔2021〕732號，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳
各地級以上市住房城鄉(xiāng)建設主管部門：
為認真貫徹落實《住房和城鄉(xiāng)建設部等8部門關于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》（建房〔2021〕55號）要求，進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，切實維護購房者的合法權(quán)益，我廳研究制定了《廣東省商品房交易風險提示》，現(xiàn)印發(fā)給你們。請各地及時將該風險提示印發(fā)給本轄區(qū)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，要求其在銷售現(xiàn)場醒目位置予以公示，并公布投訴舉報電話，接受公眾監(jiān)督。同時，要加強對開發(fā)項目的巡查檢查，依法依規(guī)嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)銷售行為，發(fā)現(xiàn)一宗，處罰一宗，并向社會公告。
廣東省商品房交易風險提示：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》，擅自銷售商品房，并向購房者收取購房款、認籌金、定金、預訂款等款項的即是風險。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房預售資金監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶與商品房預售許可證公示信息不一致的即是風險。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求購房者將購房款轉(zhuǎn)入非商品房預售款專用賬戶的即是風險。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以高于備案價格銷售商品房的即是風險。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只簽訂線下商品房買賣合同且不及時網(wǎng)簽備案的即是風險。
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一次性付款、團購費、定金抵購房款等名義明顯低于市場價格銷售商品房的即是風險。
七、購房者與未辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案或未獲委托的房地產(chǎn)中介機構(gòu)簽訂購房協(xié)議、合同、認購書，或交付定金、意向金、誠意金的即是風險。
八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取返本銷售或變相返本銷售、眾籌買房、以租代售、物業(yè)返租、售后包租或變相售后包租等方式銷售商品房的即是風險。
九、擬購商品房涉及抵押、司法查封等他項權(quán)利的即是風險。
十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售或中介人員的口頭承諾與商品房買賣合同內(nèi)容或商品房實際情況不符的即是風險。
十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機構(gòu)協(xié)助購房人提供虛假證明材料騙取購房資格或者規(guī)避限售政策的即是風險。
十二、購房者違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸等金融產(chǎn)品支付購房款的即是風險。
十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂除商品房買賣合同外，同時簽訂裝修等“雙合同”的即是風險。
廣東省佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)了《佛山市商品房預售款監(jiān)督管理實施辦法》（以下簡稱《辦法》），佛建[2020]85號
第四條規(guī)定，本辦法所稱的商品房預售款，是指預購人按照商品房買賣合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。
第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前，應當在本市選定一家商業(yè)銀行作為監(jiān)管銀行設立商品房預售款專用賬戶，可優(yōu)先選擇項目的開發(fā)貸款銀行。
一個商品房預售許可證對應一個監(jiān)管賬戶。辦理預售許可證后，監(jiān)管銀行原則上不得變更。
第六條規(guī)定，存入監(jiān)管賬戶的商品房預售款優(yōu)先保障項目竣工。
第十四條規(guī)定，商品房預售款應當全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在監(jiān)管賬戶之外收存預售款。
預購人應當按照商品房買賣合同約定的付款時間，憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的繳款通知書，通過商業(yè)銀行網(wǎng)點柜臺或者商品房預售款專用POS機將購房款直接存入監(jiān)管賬戶。
預購人申請抵押貸款的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當提供監(jiān)管賬戶作為貸款到賬賬戶。
第十五條規(guī)定，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門及區(qū)交易管理機構(gòu)應當加強行政檢查，對轄區(qū)內(nèi)商品房預售項目預售款的收存和使用予以監(jiān)督。
第十八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預售款收存、使用過程中違反相關法律法規(guī)的，由相關部門依法進行查處；涉嫌犯罪的，由司法機關依法處理。
第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，調(diào)查期間，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應當及時書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付監(jiān)管賬戶內(nèi)的全部商品房預售款，并啟動應急措施，協(xié)助相關部門加強監(jiān)管賬戶內(nèi)預售款的監(jiān)督使用：
（一）預售項目被責令停工；
（二）預售項目存在嚴重質(zhì)量問題被調(diào)查；
（三）預售項目未按期交付使用；
（四）預售項目發(fā)生嚴重的信訪投訴，被房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)查；
（五）預售項目發(fā)生嚴重拖欠農(nóng)民工工資糾紛情況，被主管部門立案調(diào)查；
（六）房地產(chǎn)行政主管部門認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的其他經(jīng)營風險。
上述情形處理完畢后，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應當書面通知監(jiān)管銀行可繼續(xù)按本辦法規(guī)定撥付監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預售款。
第二十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由市或區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，公示違法違規(guī)行為并錄入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。整改期間，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門暫停受理該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預售許可申請業(yè)務：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定直接收存商品房預售款；
（二）未依照本辦法規(guī)定及時將貸款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；
（三）未依照本辦法規(guī)定使用商品房預售款；
（四）以其他款項為名收存商品房預售款，變相逃避監(jiān)管。
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