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pos機(jī)新鄭龍湖
2019年，中國房地產(chǎn)市場既有預(yù)期的寬松、交投的小陽春，也有資金監(jiān)管從嚴(yán)后回調(diào)的驟冷，但市場最終以16萬億的銷售額收官。世道如弈棋，變化不容覆。2020年，新冠病毒的侵襲令房企普遍感覺到緊與難。"活下去"正成為所有房企最真實(shí)的存在。
與其說這是一場危機(jī)，不如說這是中國房企必須直面的 "大考"。英國前首相丘吉爾說，不要浪費(fèi)一場危機(jī)（Never waste a good crisis）。對于"強(qiáng)者"而言，"危機(jī)"既是"危險"又是"機(jī)會"。
我們看到，過往的沉淀令龍湖集團(tuán)在危難之中產(chǎn)生了爆發(fā)力。面對疫情，龍湖集團(tuán)及時響應(yīng)、迅速行動。疫情期間，龍湖智慧服務(wù)守護(hù)著超過100個城市的1000多個社區(qū)和項(xiàng)目，日均2.6萬人堅(jiān)守在一線崗位上；龍湖商業(yè)旗下商場物資、組織、人員三大保障措施全部施行到位；租賃住房業(yè)務(wù)龍湖冠寓的200余家門店、近3000員工也全部在崗。
在疫情黑天鵝的壓力之下，龍湖集團(tuán)"善待你一生"的理念經(jīng)受住了考驗(yàn)，服務(wù)的價值也在千家萬戶的心中根植。
弱環(huán)境有增長即強(qiáng)者姿態(tài)。隨著疫情緩解，龍湖集團(tuán)四大主航道復(fù)工復(fù)產(chǎn)正快速走向正軌。疫情無疑對銷售、供貨有一定影響，但龍湖集團(tuán)管理層在2019年業(yè)績會上透露，目前公司整體供貨處于可控狀態(tài)。
在長三角、華南等復(fù)蘇比較快的市場，龍湖集團(tuán)供貨相對較快，整體供貨節(jié)奏約95％可按預(yù)期供應(yīng)出來。據(jù)此，2020年，龍湖集團(tuán)有信心完成2600億年度銷售目標(biāo)。
疫情也考驗(yàn)現(xiàn)金流，但一貫堅(jiān)守自律的龍湖已經(jīng)換取充分的融資"自由"。2019年，龍湖集團(tuán)保持了平均借貸成本4.54%的低位，平均貸款年限6.04年，凈負(fù)債率51.0%，在手現(xiàn)金609.5億元，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù)）4.38，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。
公開數(shù)據(jù)顯示，龍湖在去年下半年就注重現(xiàn)金流，2020年1月就已完成全年基本融資。恰如龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍所表示，現(xiàn)金流不是危難時才考慮，而是"要天晴補(bǔ)屋頂"。
吳亞軍認(rèn)為，一個公司如何確定自己的主業(yè)是"時代機(jī)遇"決定的，也是"能力圈"決定的。2019年，龍湖集團(tuán)的"能力圈"扎實(shí)推進(jìn)：繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)步投資天街、冠寓等持有型物業(yè)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入57.9億元，同比增長41.5%；同時，龍湖智慧服務(wù)新進(jìn)入45個城市，基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入42.8億元（合并抵消前收入約為50.0億元），同比實(shí)現(xiàn)突破性增長。至此，龍湖集團(tuán)服務(wù)性收入已超百億。
"草枯鷹眼疾，雪盡馬蹄輕。"高能量城市合理的土儲布局、財(cái)務(wù)盤面扎實(shí)、融資渠道暢通、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略聚焦有定力、運(yùn)營系統(tǒng)性強(qiáng)、保障產(chǎn)品/服務(wù)品質(zhì)超越平均，這些都將助力龍湖集團(tuán)做好"穿越周期的全優(yōu)生"。
圖中人物從左到右依次為：龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉、董事長吳亞軍、首席財(cái)務(wù)官趙軼
以下為龍湖集團(tuán)2019全年業(yè)績發(fā)布會，龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼答記者問實(shí)錄：
關(guān)于疫情影響及整體戰(zhàn)略
Q：疫情發(fā)展至今，龍湖在銷售回款和現(xiàn)金流上受到多大影響，將如何調(diào)整開發(fā)及供貨節(jié)奏對沖疫情影響？目前復(fù)工復(fù)產(chǎn)的情況如何？
邵明曉：這次疫情確實(shí)是來得比較突然，我們從1月末，在集團(tuán)層面做了安排。2月初，龍湖集團(tuán)各地總經(jīng)理已經(jīng)到了各自城市進(jìn)行部署，營銷團(tuán)隊(duì)也是在2月初都已經(jīng)集結(jié)在所在城市待命。從2月中旬開始，我們陸續(xù)向當(dāng)?shù)卣暾埧偣?53個售樓處的復(fù)工。全集團(tuán)所有售樓處，除武漢外全部復(fù)工，這是一個舉措。
第二個舉措，我們從2月初，在各地政府的統(tǒng)一安排下，申請各項(xiàng)目工地的復(fù)工。從2月下旬開始到3月中旬，全集團(tuán)216個工地，已經(jīng)96%復(fù)工，這個比例是非常高的。另一方面，我們還緊抓乙方的勞動力供應(yīng)，集團(tuán)有一些數(shù)字化的工具，可以觸達(dá)到乙方的勞務(wù)層面。全集團(tuán)216個工地所需要的10萬個左右勞務(wù)崗位，在3月中旬已有96%全部到位。
現(xiàn)在，我們每十天做一次壓力測試?？傮w來看，應(yīng)該是可以保證今年整體銷售供貨，包括我們的交付，除武漢之外應(yīng)該不會受太大影響。而我們在武漢布局占比較低，供貨占全集團(tuán)大概3%-4%?？傮w看，上半年個別項(xiàng)目可能會有一些壓力，但是在未來幾年，無論是供貨還是交付，都沒有特別大的影響。
從市場端來看，我們也敏銳地看到，3月份開始，整個市場在慢慢復(fù)蘇。我們監(jiān)測到，長三角已經(jīng)恢復(fù)到接近八成，我們前天在蘇州的一個樓盤，311套房子很快售罄；華南的廣州、深圳，西部像成都和西安，這些城市的復(fù)蘇也非?？?；沈陽、青島等城市，無論是從市場的信心、來訪和銷售的情況，都是恢復(fù)比較快。我們大的判斷，到4月份整個銷售市場應(yīng)該會回到一個正常的水平。
應(yīng)該說，面對疫情，從市場的反應(yīng)和龍湖的執(zhí)行力來講，雖然有些沖擊，但整體可控。不需要做大的供貨結(jié)構(gòu)、銷售結(jié)構(gòu)的調(diào)整，基本上能夠按照預(yù)定目標(biāo)，順利、平穩(wěn)往前運(yùn)行，全年2600億的銷售目標(biāo)有信心完成。
當(dāng)然對于未來的判斷，我們始終保持審慎、警覺的態(tài)度：一方面加大售場端對用戶的服務(wù)；另一方面，工程體系、大運(yùn)營體系，在抓工程進(jìn)展的同時，還要注意疫情的防控。
Q：當(dāng)前大環(huán)境下，強(qiáng)化主業(yè)、保有現(xiàn)金流是很多房企的第一要義，龍湖的多元化策略是否會做出一些妥協(xié)？
吳亞軍：首先，C1到C4航道都是我們的主業(yè)，所以都值得強(qiáng)化。第二，我不認(rèn)為我們是多元化，因?yàn)閷埡碇v，客戶是差不多的，能力是差不多的，如果跨了一個領(lǐng)域，是我們能力之外或者是現(xiàn)有客戶之外的客戶，我覺得那叫跨專業(yè)、跨行業(yè)，這一點(diǎn)難度根本不稱其為難題。
第二個問題，現(xiàn)金流不是今天才注重的，我們?nèi)ツ晗掳肽昃驮谧⒅噩F(xiàn)金流，所以今年年初1月份就完成了全年的基本融資。我們做壓力測試的時候，就預(yù)計(jì)疫情比較嚴(yán)重的情況下，仍然可以保證公司能夠比較正常的活著。
今年的指標(biāo)里，哪怕微弱的情況下，仍然要考慮有所增長，我覺得這就是強(qiáng)者的姿態(tài)。強(qiáng)，其實(shí)不是說要強(qiáng)、好強(qiáng)，實(shí)際上是過去的沉淀，在危難之中能夠產(chǎn)生一定的爆發(fā)力。我覺得龍湖的團(tuán)隊(duì)，在這次疫情當(dāng)中表現(xiàn)得非常好，在這次疫情當(dāng)中表現(xiàn)得非常好，我也并沒有為此向全體員工寫過任何一個字，發(fā)出任何一個號召。但是不管是我們的員工去捐贈、救助，或者是打通渠道去運(yùn)送，還是員工的防護(hù)（包括養(yǎng)老院），全部能夠保證員工、業(yè)主、商戶的最大安全。
這種時候就表現(xiàn)出了龍湖最真實(shí)的底子，這一點(diǎn)是讓我非常驕傲的。我認(rèn)為遇到今天這樣的事情，是一個非常好的壓力測試，我們過去做的任何準(zhǔn)備，今天都有意義。
一個公司怎么確定自己的主業(yè)，其實(shí)是能力圈決定的，是時代機(jī)遇決定的。龍湖怎么轉(zhuǎn)危為機(jī)，這一次疫情對龍湖是很有借鑒意義和值得總結(jié)的。
關(guān)于地產(chǎn)開發(fā)及拿地
Q：今年龍湖的銷售目標(biāo)是多少？相比去年20%以上的增幅，今年是如何考慮確定這樣的目標(biāo)的？
邵明曉：我們?nèi)ツ甑匿N售是2425億，2020年設(shè)定的目標(biāo)是2600億，應(yīng)該是穩(wěn)健增長的目標(biāo)。從1月下旬到現(xiàn)在，疫情對供貨、復(fù)工、銷售，都產(chǎn)生了一定影響，但是總體上處在可控的層面。
按照去年的預(yù)期，現(xiàn)在看整體供貨95%以上是能夠順利地供出來。總體來講，今年我們還是按照既往的節(jié)奏，保持穩(wěn)健、持續(xù)增長。
Q：集團(tuán)今年的拿地計(jì)劃是怎樣的？對全年各個階段的拿地時機(jī)是如何判斷的？龍湖過去30%的項(xiàng)目來自并購，未來的投資納儲策略，是不是逐漸會向收并購靠攏？
邵明曉：拿地我們是按照全年凈負(fù)債率的控制來倒算，保持50%-60%的凈負(fù)債率水平，今年的拿地金額應(yīng)該會在去年的基礎(chǔ)上穩(wěn)中有增。
龍湖總體上財(cái)務(wù)比較穩(wěn)健，現(xiàn)金相對充裕，所以可以在土地市場相對冷的時候多拿一些項(xiàng)目，如果土地市場非常熱，我們就會緩一緩。從節(jié)奏來看，我們今年1-2月已經(jīng)拿到了17個項(xiàng)目，行業(yè)內(nèi)相對來講還是不錯的。我們判斷，過去兩個月肯定是拿地時機(jī)，最近一些城市的地價已經(jīng)上來了，尤其是一些熱點(diǎn)城市。所以這段時間反而我們是平和的心態(tài)，用頻率換概率，有機(jī)會就去，能達(dá)到我們的指標(biāo)就拿，達(dá)不到就算了。
未來我們也在觀察，且走且看。前提還是守住財(cái)務(wù)紀(jì)律，守住凈負(fù)債率，不拿地王，不拿高價地，達(dá)到我們的指標(biāo)要求，把節(jié)奏踩好。這幾年下來我們都是這么做的，整個集團(tuán)包括財(cái)務(wù)系統(tǒng)、投資系統(tǒng)、運(yùn)營系統(tǒng)、營銷系統(tǒng)都在聯(lián)動，應(yīng)該說已經(jīng)成為一種行活了。
收并購，我們保持著差不多四分之一到30%的比例，比較傾向于項(xiàng)目級的收購，相對比較簡單，也不是為了收并購而收并購，而是看機(jī)會。
關(guān)于財(cái)務(wù)
Q：公司如何看近期境外美元債暴跌？今年在融資方面和財(cái)務(wù)盤面方面的計(jì)劃是怎樣的？
趙軼：現(xiàn)在大家也關(guān)注到海外的狀況，債券跌得很厲害，包括疫情的影響、油價的下滑、地緣政治的因素等等，企業(yè)對這些因素沒辦法去預(yù)測，只能夠去預(yù)防。我們基本上在去年9月份和今年1月份，把我們15億額度的美元債全部用完，而且基本是十年到十二年的長年期，成本是非常低的。
另外，在今年1月份，我們集中發(fā)力，基本上把全年的融資全部完成，應(yīng)該說為應(yīng)對危機(jī)做好了準(zhǔn)備。
現(xiàn)在反而是國內(nèi)的流動性比較寬松，雖然說不會讓這些資金流入房地產(chǎn)市場，但是我們作為一個優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，在公開市場發(fā)一些債券，這些渠道目前還是暢通的。
從大環(huán)境上，企業(yè)沒有辦法預(yù)測、去猜，只能去應(yīng)對；從小環(huán)境上，我認(rèn)為龍湖今年做好了應(yīng)對準(zhǔn)備。
下一步融資來看，我們會在國內(nèi)申請一些公司債，現(xiàn)在正在過程當(dāng)中，我們國內(nèi)開發(fā)債的額度是非常充裕的。另外按揭額度也在做一些應(yīng)對，我們也與銀行建立了總對總的關(guān)系，專項(xiàng)保龍湖和優(yōu)質(zhì)業(yè)主的按揭額度。
Q：管理層稱，未來龍湖的毛利率將穩(wěn)定在25%-30%，依據(jù)是什么？怎么看行業(yè)未來的利潤空間？
趙軼：限價目前看還是一個長期策略，非常堅(jiān)定，而現(xiàn)在土地成本有一些下降，我們預(yù)測行業(yè)未來會回歸一個穩(wěn)定的25%-30%的毛利率水平。只要地不拿錯，保持戰(zhàn)略主動、資金主動和供貨主動，基本上這個項(xiàng)目、這個產(chǎn)品就成了。
邵明曉：另外我們的土地儲備主要聚焦在一二線城市，占了八成。從需求端來看，這些市場是非常有支撐的，只要地不拿錯，加上運(yùn)營能力、費(fèi)用管控等在行業(yè)內(nèi)相對做得不錯，龍湖保持一個相對靠前的毛利率水平是非常有機(jī)會的。
關(guān)于投資性物業(yè)
Q：商業(yè)受疫情的沖擊不小，龍湖對旗下商場做出了超60天的減租，這將會對2020年整體租金收入有多大的影響？
邵明曉：過去這兩個月的疫情對于商業(yè)沖擊還是比較大的，2月份關(guān)店的數(shù)量達(dá)到了接近八成。3月份，39個商場已經(jīng)全部恢復(fù)營業(yè)，復(fù)工的面積約有五六成，其中杭州的反應(yīng)是最快的，但是客戶的信心還是在恢復(fù)中。
我們可以觀察幾個關(guān)鍵的指標(biāo)，第一個就是大學(xué)和中小學(xué)生開學(xué)的時點(diǎn)，這會是商業(yè)開始的恢復(fù)的時點(diǎn)。從業(yè)態(tài)上來看，現(xiàn)在政府對教育培訓(xùn)、影院等還是不允許開的，其他的像零售和一些常規(guī)服務(wù)業(yè)態(tài)都恢復(fù)正常了。我們很感動的是，在疫情期間，我們后臺的同事都在忙著，隨時在做準(zhǔn)備，包括做一些線上直播，而且是用我們自己的數(shù)字化工具在做，跟用戶之間增加黏性。
我們也在行業(yè)內(nèi)率先給出了對商戶67天租金減半的政策，在行業(yè)內(nèi)這樣的力度是排在前列的。同時，也與一些金融機(jī)構(gòu)做對接，給商戶提供貸款支持?？梢钥吹?，商戶和龍湖天街的黏性正在強(qiáng)化，這得益于我們的共贏心態(tài)。
我們也發(fā)現(xiàn)有一些城市又出現(xiàn)拿天街的機(jī)會了，我們也會去參與。整體上龍湖的天街聚焦在中國最有量級的十幾個、二十個左右的城市，在每個城市都是做網(wǎng)格化的布局，所以在地理位置上來講都是有優(yōu)勢的，也是有相應(yīng)的對策的。
我們也看到了線下天街的魅力，用戶對線下天街的依賴和喜愛，因?yàn)榇蠹叶急飰牧耍€上直播只是一方面，他們愿意到現(xiàn)場去。有些城市恢復(fù)得也比較快，像南京等。
從全年來看，我們今年要開業(yè)的九個天街，招商進(jìn)展情況都還比較順利，除了一些國際品牌，合作時間可能要靠后一些。減免租金帶來的幾個億的影響，我們會在未來一步一步通過運(yùn)營去消化?？傮w上我們有信心達(dá)成承諾，全年力保60億的商業(yè)租金收入的達(dá)成。
Q：長租公寓行業(yè)在疫情之下經(jīng)歷了更大的打擊，作為四大主航道之一的冠寓，目前經(jīng)營面臨怎樣的壓力，發(fā)展計(jì)劃有無調(diào)整？
邵明曉：冠寓是我們一個新的主航道業(yè)務(wù)，剛剛出生兩歲多就遇到這么大一個挑戰(zhàn)，但也不是壞事。到去年年底冠寓已經(jīng)開業(yè)了7.5萬間，今年我們會開到10萬間，速度比之前要調(diào)得更穩(wěn)健一些。去年的收入不到12個億，今年可能會有接近20個億的收入，但今年我們更追求質(zhì)量。
現(xiàn)在的壓力是，因?yàn)橐咔?，一季度收入大概會受?5%的影響。但是我們相信，慢慢地這個影響就會消除。中長期來看，我們還是非常堅(jiān)定，今年開業(yè)10萬間的目標(biāo)也有信心達(dá)成。
我們現(xiàn)在看有幾個舉措，將會對這個業(yè)務(wù)產(chǎn)生幫助。第一個就是我們這個業(yè)務(wù)從一開始就在做線上化、數(shù)字化，我們的用戶、員工、業(yè)務(wù)場景，數(shù)據(jù)全部在線。我們實(shí)現(xiàn)了冠寓的在線智能定價，通過數(shù)據(jù)抓取，通過客流和客戶的情況來確定價格。這令我們一線的效率提高了14%，人房比（一個人管理的房間數(shù)量）大概提高了一倍多，降本增效的效果明顯，這是未來實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)盈利非常關(guān)鍵的一點(diǎn)。此外，我們跟用戶之間的觸達(dá)非常好，下一步如果能夠跟我們的天街、社區(qū)以及其他的航道的流量打通，對這個業(yè)務(wù)還會有更多的幫助。
冠寓面對的客層主要是22歲到32歲這樣一批年輕人，目前，我們對于他們的需求、特征、分布，以及我們的產(chǎn)品、場景方面，已經(jīng)打磨得很清晰了，再加上持續(xù)降本增效，這個業(yè)務(wù)未來我們還是會繼續(xù)看好。
Q：本次疫情中，我們看到，物業(yè)發(fā)揮了巨大的作用，其社會形象顯著提升。公司如何看待物業(yè)板塊的發(fā)展空間？智慧服務(wù)中，哪一塊會是盈利度高的業(yè)務(wù)？疫情期間龍湖智慧服務(wù)表現(xiàn)突出，此前龍湖集團(tuán)又收購了綠城服務(wù)，是否有意分拆物業(yè)上市？
邵明曉：在這次疫情中，龍湖智慧服務(wù)有26000名員工一直加班加點(diǎn)，奮斗在一線，不斷地為用戶解決他們的當(dāng)務(wù)之急，包括送菜上門、殺菌殺毒、安防保護(hù)、出入管理等，在基本行活方面，團(tuán)隊(duì)在整個疫情期間的反應(yīng)是非常好的。我們在很多城市都被當(dāng)?shù)刈〗ú块T評為優(yōu)秀物業(yè)團(tuán)隊(duì)，我們C4的核心團(tuán)隊(duì)都非常拼。
非?？上驳氖牵谝咔槠陂g，我們打通了線上社區(qū)配送的到家服務(wù)，跟永輝等幾家生鮮供應(yīng)鏈達(dá)成合作，兩個月下來做了124000單，客單價達(dá)到59元，而且損耗率在不斷下降。在這樣一個特殊的時間內(nèi)，我們發(fā)現(xiàn)這可能是用戶的高頻剛需，在社區(qū)場景里，一方面能解決用戶的需求，另一方面未來可能可以找到一個新的模式。
C4去年的毛利能夠達(dá)到26%，是比較高的；除基本物業(yè)費(fèi)收入之外的創(chuàng)新收入占比已經(jīng)接近50%。下一步我們想，能不能做到1：2，也就是創(chuàng)新收入達(dá)到物業(yè)費(fèi)收入的一倍。包括社區(qū)內(nèi)租售服務(wù)等其他相關(guān)業(yè)務(wù)組成的增值業(yè)務(wù)包，增長以及毛利都是比較可觀的。
當(dāng)然，首先我們還是要做好基本的用戶服務(wù)，提升用戶的滿意度和忠誠度；第二，通過這個過程，發(fā)現(xiàn)用戶的一些真實(shí)的需求，通過龍湖的產(chǎn)品和服務(wù)讓他們更加滿意，形成一個飛輪，這個業(yè)務(wù)走起來，未來還是非常有魅力的一個業(yè)務(wù)。
智慧服務(wù)現(xiàn)在還是在龍湖集團(tuán)的四個主航道業(yè)務(wù)池里的，短期內(nèi)也沒有分拆的計(jì)劃。
關(guān)于數(shù)字化
Q：2019年公司年報(bào)里體現(xiàn)科技收入四個億，未來是否有意扶植數(shù)字科技業(yè)務(wù)，未來龍湖集團(tuán)在數(shù)字化方面做了哪些布局？
邵明曉：4個億的收入有很大的一塊是pos機(jī)的收入，另外是數(shù)字化的賦能，大概有1.6個億左右的樣子。
我們2018年初提出了數(shù)字化轉(zhuǎn)型的要求，主要是因?yàn)橛脩舻臄?shù)字化，包括我們四個主航道業(yè)務(wù)，它的一些實(shí)現(xiàn)工具以及場景的不斷數(shù)字化，這個也是剛剛起步，但要持續(xù)地做。我們不急于把它升級成為第五大主航道，目前數(shù)字科技在業(yè)務(wù)當(dāng)中的作用是降本增效，這是我們的第一要務(wù)。
第二個就是在用戶端，在C端不斷提高我們的用戶黏性，也包括C1到C4之間流量的打通。我們在基礎(chǔ)設(shè)施的搭建上面也一直在強(qiáng)調(diào)"One ID、One Data"，只要跟龍湖的產(chǎn)品和服務(wù)有交互的，我們就會在體系內(nèi)做一些洞察，以便于提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)。
以上就是關(guān)于pos機(jī)新鄭龍湖,謀定者恒穩(wěn) 敏行者恒強(qiáng)的知識，后面我們會繼續(xù)為大家整理關(guān)于pos機(jī)新鄭龍湖的知識，希望能夠幫助到大家！
